Internationales Immobilienrecht

Die Globalisierung hat sich auch auf die Immobilienmärkte ausgewirkt. Immer mehr Deutsche leisten sich eine Immobilie im Ausland. Attraktiv sind Immobilien in Italien, Spanien, Frankreich oder in den USA.

Der Erwerb eine Immobilie richtet sich immer nach dem Recht des Ortes, an dem die Immobilie liegt. Die Unterschiede des ausländischen Immobilienrecht zum deutschen Recht sind enorm. Besondere Vorsicht ist geboten, um ein kostspieliges Erwachen zu vermeiden. Sprachkenntnisse reichen für den Erwerb einer Immobilie nicht. Die rechtliche Begleitung eines Immobilienerwerbs im Ausland durch einen spezialisierten Rechtsanwalt, der auch die Gepflogenheiten des jeweiligen Landes kennt, ist sehr wichtig.

Unabhängig davon gilt: Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen! Nutzen Sie die Unterstützung von Rechtsanwälten, die sich auf die Beratung von grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen spezialisiert haben. Es reicht nicht nur, die Sprache zu können. Man muss mit den Gepflogenheiten des Landes vertraut sein, in dem man sich eine Immobilie zulegen will. Selbstverständlich muss man auch die vom deutschen Recht oftmals sehr unterschiedlichen Regelungen kennen und anwenden können. Sofern wir in einem Rechtskreis keine besondere Expertise haben, kümmern wir uns um die Auswahl von ortsansässigen Rechtsanwälten, die wir für unsere Mandanten koordinieren und steuern. Durch unser Netzwerk sind wir in der Lage, in nahezu jedem Land der Erde mit ortsansässigen Rechtsanwälten eine Immobilientransaktion zu begleiten.

Immobilienerwerb in Italien

In Italien schließen die an einem Immobilienerwerb beteiligten Parteien in der Regel einen schriftlichen Vorvertrag, den sog. „compromesso di compravendita“ oder „contratto preliminare“ ab. Dieser ist bereits rechtsverbindlich. Er sieht regelmäßig die Leistung einer Anzahlung vor. Der Verstoß gegen Regelungen dieses Vorvertrages kann zu erheblichen Vertragsstrafen führen. Einen solchen Vorvertrag kennt das deutsche Recht nicht, weshalb deutsche Immobilienerwerber hier besondere Vorsicht walten lassen sollten, um nicht später den Traum von der Ferienimmobilie am Gardasee oder in der Toskana zu einem Alptraum werden zu lassen. Daneben tauchen immer wieder Schwierigkeiten mit nicht genehmigten Schwarzbauten auf, die dann zu empfindlichen Geldbußen führen und die Übertragbarkeit der Immobilie beeinträchtigen.

Das italienische Recht kennt grundsätzlich ein Grundbuch nicht. Dafür gibt es in Italien ein Kataster, was allerdings ein steuerliches Register ist.

Immobilienerwerb in den USA

Das Immobilienrecht der USA unterscheidet sich erheblich vom deutschen Recht. Jeder Bundesstaat hat sein eigenes Immobilienrecht. Dieses schränkt in fast allen Bundesstaaten das Recht eines Ausländers oder einer ausländischen Gesellschaft ein, ein Grundstück in den USA zu erwerben.

Der Kauf einer Immobilie wirkt sich nicht auf das Aufenthaltsrecht des ausländischen Immobilienbesitzers in den USA aus. Sofern der Immobilien- oder Grundstückskauf in den USA finanziert werden soll, sollte sich der Käufer bei der Finanzierung des Kaufpreises Hilfe holen. Die Erteilung einer Immobilienfinanzierungen kann bei ausländischen Käufern teilweise langwieriger sein.

Der Besitz einer Immobilie in den USA hat auch steuerliche Auswirkungen. Dies betrifft insbesondere die Grundsteuer, die Einkommenssteuer, die Erbschaftssteuer, die Schenkungssteuer und die Kapitalertragssteuer.

Bereits die kurzen Ausführungen hier zeigen, dass der Erwerb einer Immobilie in den USA ohne Rechtsanwalt nicht zu empfehlen ist.

Immobilienerwerb in Frankreich

Das französische Immobilienrecht unterscheidet sich grundlegend vom deutschen Immobilienrecht. So kann z.B. ein Immobilienkauf auch mündlich wirksam erfolgen. Der Notar ist dafür nicht erforderlich. Der französische Notar hat auch sonst eine andere Funktion als der deutsche Notar. Z.B. darf er auch eine Immobilie vermitteln. Auch kennt das französische Recht den rechtverbindlichen Vorvertrag („compromis de vente / promesse synallagmatique de vente“). Der Vorvertrag wird oft mit einer aufschiebenden Bedingung bestückt. Dem Käufer steht ein Widerrufsrecht zu, so dass der Kauf noch einmal überdacht werden kann.

Mit Unterzeichnung des Hauptvertrages wird der Käufer Eigentümer der Immobilie. Der Eintrag in das Grundbuch ist reine Formsache.

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